Gayrimenkul Hukuku

Taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda tapu kaydı, sözleşmeler ve taşınmazın kullanım biçimi birlikte önem taşır. Kira ilişkisinden ortak mülkiyete kadar farklı konular farklı belgeler gerektirir.

Çalışma konuları

Tapu ve mülkiyet

Tapu kaydı, devir belgeleri ve taşınmaz üzerindeki haklar incelenerek uyuşmazlığın kaynağı belirlenir.

Kira ilişkileri

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, bildirimler ve kullanım koşulları birlikte değerlendirilir. Tahliye ve kira bedeline ilişkin talepler aynı usule tabi değildir.

Kat mülkiyeti

Bağımsız bölüm, ortak alan ve yönetim kararlarına ilişkin uyuşmazlıklarda tapu kayıtları ile yönetim planı dikkate alınır.

Gayrimenkul hukuku süreç rehberi

Kısa cevap

Gayrimenkul uyuşmazlığında tapu ve mülkiyet sorunları, kira bedeli, tahliye ve ortak alan kullanımı birbirinden ayrılır. Taşınmazın güncel kayıtları, sözleşmeler, ödeme belgeleri ve bildirimler birlikte incelenerek talebe uygun yol belirlenir.

Tapu kaydı ile kullanım durumu

Taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğu, pay oranları ve kayıt üzerindeki hak veya kısıtlamalar ilk incelemede önemlidir. Bir kişinin taşınmazı kullanıyor olması ile malik olması aynı şey değildir; kullanımın hangi ilişkiye dayandığı araştırılır.

Devir, ortak mülkiyet veya sınırlı hak uyuşmazlığında güncel tapu kaydı kadar önceki işlem belgeleri ve sözleşmeler de gerekli olabilir. İlandaki açıklama veya yalnızca eski bir tapu görüntüsü üzerinden hukuki durum kesinleştirilemez.

Kira bedeli ile tahliye talebi arasındaki fark

Kira bedelinin belirlenmesi, ödenmeyen kira alacağı ve taşınmazın tahliyesi ayrı taleplerdir. Sözleşmenin başlangıcı, kullanım türü, ödeme geçmişi ve bildirimin içeriği talebe göre farklı önem taşır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin bitmesi kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. İhtiyaç, tahliye taahhüdü veya ödeme uyuşmazlığı gibi başlıklar kendi koşullarıyla değerlendirilir. Bir başlık için öngörülen süre diğerine doğrudan uygulanmaz.

Arabuluculuk ve icra yolu

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk kuralı vardır. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri bu kuralın dışında tutar. Hangi işlemin planlandığı belirlenmeden bütün kira sorunları aynı usulde ele alınmamalıdır.

Taşınmazın paylaşılması, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında da arabuluculuk kapsamı ayrıca kontrol edilir. Arabuluculuk başvurusu yapılması, tahliye kararı verildiği veya tapunun değiştiği anlamına gelmez.

Belgeleri konu ve tarihe göre hazırlamak

Kira sözleşmesi ve ekleri, dönemlere göre ödeme dekontları, ihtarlar ve tebliğ kayıtları aynı dosyada tutulabilir. Kat mülkiyeti uyuşmazlığında yönetim planı, kararlar ve gider kayıtları; mülkiyet uyuşmazlığında güncel tapu bilgileri eklenir.

Varsayımsal örnek: Kiracı bir ödeme yaptığını, kiraya veren ise farklı ayın ödenmediğini ileri sürebilir. Dekontun tarihi, açıklaması ve talep edilen dönemler karşılaştırılmadan toplam rakam üzerinden sonuca gidilmez.

Sık sorulan sorular

Kira süresi dolunca kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda mı?: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanması yeterli değildir. Sona erme nedeni ve ilgili kanuni koşullar ayrıca incelenir.
Her kira işleminden önce arabulucuya gidilir mi?: Dava şartı ile icra işlemi ayrılmalıdır. Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası ve somut talebin niteliği dikkate alınır.
Eski tapu belgesi inceleme için yeterli mi?: Güncel kayıtlar ve sonradan gerçekleşen işlemler de önemlidir. Eski belge başlangıç bilgisi verebilir, fakat taşınmazın bugünkü hukuki durumunu tek başına göstermeyebilir.

Resmî kaynaklar

İçerik güncellemesi: 18 Ekim 2026. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın belgeleri ayrıca incelenir.

İlk incelemede yararlı belgeler

Her dosyanın ihtiyaçları farklıdır. Aşağıdaki belgeler konunun ilk değerlendirmesinde yardımcı olabilir.

Güncel tapu kaydı ve varsa önceki işlem belgeleri
Kira sözleşmesi, dekontlar ve bildirimler
Yönetim planı ve apartman/site kararları

Tapu İşlemleri Rehberi — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Bu sayfa faaliyet alanını tanıtır. Somut olayda uygulanacak yol, belgeler ve güncel mevzuat birlikte incelenerek belirlenir.