Kentsel dönüşümde riskli yapı, itiraz ve malik kararları: 2026 rehberi

Riskli yapı tespiti ile müteahhit seçimi aynı işlem mi?

Riskli yapı tespiti binanın teknik durumuyla ilgilidir. Yeniden yapım için müteahhit seçimi, paylaşım ve sözleşme şartları ayrı değerlendirmelerdir. Binanın riskli bulunması, belirli bir şirketin sözleşmesindeki bütün koşulların kabul edilmesi gerektiği sonucunu doğurmaz.

İlk olarak risk tespit raporu, tebliğ veya ilan kayıtları ve tapu bilgileri toplanmalıdır. Teknik tespite itiraz, idari işlemin yargısal denetimi ve sözleşme taleplerinin mercileri ile süreleri aynı değildir. Tek dilekçenin bütün uyuşmazlıkları çözeceği varsayılmamalıdır.

4 Şubat 2026 değişikliği malik toplantısını nasıl etkiliyor?

33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, riskli yapı bulunan parsellerde uygulama kararları için maliklerin toplantıya çağrılmasını ayrıntılandırdı. Düzenleme, ilgili kapsamdaki kararlar bakımından kişi sayısından ziyade sahip olunan hisseler oranında salt çoğunluğu esas alıyor.

Riskli yapılarda toplantı yeri ve zamanı, Ek-12 formuyla düzenlemede belirtilen ilan yolları kullanılarak on beş gün süreyle duyurulabilir veya noter vasıtasıyla bildirilebilir. İlan yönteminde son gün tebliğ edilmiş sayılma kuralı önemlidir. Bu toplantı bildirimi risk tespitine karşı başvuru bildirimiyle karıştırılmamalıdır.

Karara katılmayan malik neyi incelemeli?

Karar tutanağı, anlaşma şartlarını içeren teklif ve bildirim belgeleri birlikte incelenmelidir. Güncel düzenleme, karara katılmayanlara teklifin incelenmesi ve kabulüne ilişkin bildirim yapılmasını öngörüyor. Belirli koşullarda arsa payının satış süreci gündeme gelebileceğinden bildirimin içeriği önem taşır.

Karara katılmama, bütün hakların kendiliğinden sona ermesi demek değildir; süreleri göz ardı etmek ise ciddi sonuçlar doğurabilir. Çoğunluk hesabı, toplantıya çağrı, tebligat ve satış koşulları ayrı kontrol edilmelidir. Yargıya başvuru da her durumda işlemi kendiliğinden durdurmaz.

Yeniden yapım sözleşmesinde hangi kayıtlar aranmalı?

Bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, teslim takvimi, gecikme sonuçları, teminatlar, ek bedeller ve vekâlet yetkileri değerlendirilmelidir. Geniş yetki maddesi ile belirli işlem için verilen sınırlı yetki farklı sonuçlar doğurabilir. Taslakta boş bırakılan alanlar imzadan önce açıklığa kavuşturulmalıdır.

İlk görüşmeye tapu, risk raporu, bütün bildirimler, malik kararları, teklif, sözleşme taslağı ve ödeme planı hazırlanabilir. Kira yardımı, taşınma desteği veya diğer destek koşulları ayrıca incelenir. Sözleşme imzalanması, bütün desteklerin kazanıldığı anlamına gelmez.

Sık sorulan sorular

Her belge için aynı itiraz süresi mi var?

Hayır. Risk tespiti, malik kararı, pay satışı ve sözleşme uyuşmazlığı farklı işlemlerdir. Belge ve bildirim kaydı üzerinden süre belirlenmelidir.

Çoğunluk daire adedine göre mi hesaplanır?

İlgili uygulama kararlarında düzenleme hisseler oranında salt çoğunluğu esas alır. Tapu payları ve işlemin türü birlikte kontrol edilir.

Dava açılması yıkımı veya satışı kendiliğinden durdurur mu?

Her durumda durdurmaz. İşlemin niteliği ve gerektiğinde talep edilebilecek yargısal tedbirler ayrıca değerlendirilir.